Аренда муниципального имущества

Со времен, когда в России появилось понятие бизнеса и его развития, одним из основных моментов стало увеличение его точечных работающих объектов по всей конкурентоспособной территории. Общеизвестно, что в условиях современного рынка, да что и говорить, рынка конца 90-х выгодным стало не приобретение имущества, а его аренды, так называемые условия временного пользования. Отсюда огромное количество действующих предприятий, применяющих достаточно простой и безопасный с точки зрения правового регулирования способ реализации права на то или иное имущество.

Трактовка понятия «аренда» изложена в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации «далее по тексту статьи - ГК РФ) [1]. Она гласит, что основная сущность понятия переведена с латинского и звучит как «отдавать внаем», т.е. арендовать - значит заключить гражданско-правовой договор между двумя сторонами, одна из которых называется арендодателем, а другая - арендатором. Обе стороны соглашения обязуются придерживаться всех условий данного документа, основным из которых является предоставление арендатором второй стороне определенное имущество во временное владение и использование за заранее оговоренную плату.

В обязательствах арендного договора существуют пункты, посвященные обеспечению взаимовыгодных условий сотрудничества за счет нормированного времени пользования имуществом и его своевременно оплаты. В ситуации, когда условия владения арендованным имуществом не определены, то арендатор пользуется собственностью арендодателя согласно его назначению [2].

Понятие «собственность на имущество» основывается на праве владения: физическое обладание данным объектом (субъектом), праве пользования: т.е. возможности применения данного имущества и получения дохода с него, и, последнее, праве распоряжения: т.е. возможности будущей продажи, обмена, дарения и/или иного вида распоряжения данным имуществом по своему усмотрению.

Стремительное и масштабное разрастание коммерческой недвижимости на российском рынке купли-продажи-аренды привлекло за собой увеличение количества бизнесменов и организаций, основной вид деятельности которых – это приобретение прибыли от сдачи в аренду имущества. Здесь необходимо отметить, что именного с такого потребительского спроса впоследствии образуются многочисленные риэлтерские компании, предлагающие физическим лицам сдачу и съем в аренду как жилых помещений, так и промышленных, производственных и иных объектов недвижимости.

Аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частного имущества более жесткими правилами. Так, арендатор, как правило, определяется на торгах, арендную плату нельзя установить произвольно – нужна оценка, в некоторых случаях запрещены субаренда и перенаем.

Для муниципальных нужд может использоваться аренда, если в ней есть потребность у публично-правового образования, где оно будет выступать на стороне арендатора. Хотя в гражданском обороте муниципальное имущество также выступает объектом арендного договора, и тогда учреждения и предприятия участвуют в сделке в качестве арендодателя, но будут ли данные правоотношения реализовывать потребность муниципального образования хотя бы в получении арендной платы (дохода в соответствующий бюджет) – вопрос спорный.

Ст. 128 ГК РФ [1] относит оказание услуг к объектам гражданских прав, причем аренда в указанной статье относится к имущественным правам, так как аренда – это право временного владения и пользования имуществом.

В ст. 606 ГК РФ [2] указано определение договора аренды (имущественного найма), согласно которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. И далее в главе 34 раскрывается сущность арендных правоотношений, из которой следует, что аренда – это возмездная передача во владение или пользование индивидуально-определенного имущества, причем указывается на временность такой передачи. Отметим, что передать имущество может собственник, который обладает всеми тремя правомочиями в отношении вещей, или уполномоченное на это собственником лицо.

Законодательство не содержит особенностей регулирования формы договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении. Применяются общие правила, а именно:

• договор аренды движимого имущества должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
• договор аренды здания или сооружения необходимо оформить в виде одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение такой формы влечет недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ). В Гражданском кодексе РФ нет требований к форме договора аренды нежилого помещения, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится. Данное требование распространяется и на договор аренды нежилого помещения.

Стороны договора – субъекты гражданских правоотношений, имеющие право на занятие предпринимательской деятельностью: юридические лица и индивидуальные предприниматели. Однако при аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо [7, с. 67].

Пример 1. В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.11.2021 г. № Ф04-6600/2021 по делу № А81-2254/2021 отмечается, что, как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и АО «Ямалкоммунэнерго» (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 26.10.2018 г. № 21, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование муниципальное имущество, указанное в приложении № 2 (акт приема-передачи) к договору для использования по назначению в целях оказания услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории поселка Тазовский. Договор заключен на срок с 02.07.2018 г. до момента заключения концессионного соглашения (п. 1.5 договора). Передача спорных объектов муниципальной собственности в его пользование не на условиях концессионного соглашения посягает на публичный интерес, поскольку специфика концессионного соглашения состоит в привлечении инвестиций в имущество энергетического назначения, эксплуатация которого направлена на эффективное, бесперебойное снабжение потребителей (неопределенного круга лиц) ресурсами жизнеобеспечения (ч. 1 ст. 1 Закона № 115-ФЗ) [6].

Таким образом, передача прав владения и (или) пользования муниципальными объектами тепло- и водоснабжения может осуществляться только на основании концессионного соглашения, заключенного по результатам конкурсных процедур.

Итак, муниципальные образования участвуют в гражданском обороте и, в частности, в закупках через муниципальные органы, учреждения, унитарные предприятия [4, пп. 5-7 ч. 1 ст. 3]. Указанные субъекты гражданских правоотношений могут быть арендаторами и брать имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В настоящее время закупочные процедуры регулируются двумя специальными нормативными правовыми актами: Законом № 44-ФЗ и Законом № 223-ФЗ [3]. Между ними имеется ряд существенных отличий, при этом они используют схожую терминологию.

Проводя сравнение того, как указанные Законы формулируют предмет договора, следует обратить внимание на определение государственного, муниципального контракта, указанного в пп. 8 и 8.1 ч. 1 ст. 3 Закона № 44-ФЗ, где сказано, что предметом контракта являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества). Из прямого толкования данной нормы следует, что приобретение и аренда имущества входят в широкое понятие услуги, о чем свидетельствуют слова «в том числе». В данном случае, норма сформулирована не совсем корректно с точки зрения юридической техники.

Законодатель необоснованно включил в перечень оказания услуг приобретение недвижимого имущества и аренду имущества.

В результате отсутствия закрепленной дефиниции понятия «услуга» возникают правовые последствия, которые, в свою очередь, не дают сторонам правильно сформировать конструкцию того или иного правоотношения.

Проводя анализ информации, указанной в ЕИС, можно сказать, что заказчики закупки размещают ее как «оказание услуг по аренде», например оборудования, техники, недвижимого имущества.

Пример 2. В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.10.2021 г. № Ф04- 5464/2021 по делу № А81-9778/2020 отмечается, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование муниципальное имущество, указанное в приложении № 2 (акт приема-передачи) к договору, для использования по назначению в целях оказания услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории поселка Тазовский [5].

Таким образом, договор заключен с нарушением императивных норм, регламентирующих порядок передачи в пользование муниципальных объектов тепло- и водоснабжения, предусматривающих проведение конкурентных процедур и заключение соответствующего концессионного соглашения.

Далее, анализируя такую закупочную документацию, как извещение, проект договора, видим, что это – имущественный наем, т. е. аренда имущества, а не оказание услуги, так как в указанных договорах имущество передается за плату во временное владение или пользование, в то время как услуга по аренде имущества подразумевает оказание услуги по поиску определенного имущества и, возможно, правовую помощь в заключении контракта, тогда это противоречит нормам закупочного законодательства.

Сопоставление и разграничение услуги и аренды является весьма актуальным и позволит при применении данных норм и понятий правильно использовать их в конкретных правоотношениях.

Гражданский кодекс РФ структурно выделяет услугу и аренду в разные главы, разделяя их на разные правовые категории. Если исходить из приоритета Гражданского кодекса РФ над федеральными законами, необходимо привести в соответствие Закон № 44-ФЗ в части, касающейся отношений, укладывающихся в рамки договора аренды и отдельно договора возмездного оказания услуг.

Для того чтобы определить, что стороны будут приобретать – право на аренду или услугу по аренде – и какая из вышеупомянутых норм Гражданского кодекса РФ подлежит применению к отношениям сторон договора на предоставление в пользование какого-либо имущества, следует рассмотреть специфику соответствующих правоотношений. Здесь значение будет иметь цель, с которой заключается тот или иной договор. Арендодатель в пользу арендатора совершает лишь одно действие – передает имущество, которое не подпадает под понятие «услуги», указанное в ст. 779 ГК РФ.

Арендатора интересует эксплуатация имущества для получения доходов, а не получение услуг по эксплуатации имущества и получения доходов от этого. Арендатору нужно само имущество, а не действие по его передаче с последующим оформлением документов.

Специфичным будет также предмет договоров услуги и аренды, а также объект закупки услуги и аренды – здесь различия ощутимы. Именно предмет договора характеризует его правовую природу, отграничивает один гражданско-правовой договор от другого.

На сегодня отсутствие законодательно закрепленного понятия услуги и использование данного понятия при заключении договоров аренды вызывает трудности в практике применения соответствующих норм в гражданском обороте, особенно при совершении закупки для государственных и муниципальных нужд, поэтому потребность в правовом регулировании таких отношений существует и сохранится в будущем.

Следует также упомянуть, что, кроме анализируемой аренды, на практике в рамках государственных и муниципальных закупок могут приобретаться такие объекты, как право на мену, прокат и финансовую аренду, перевозку, хранение, страхование, а также исключительные права и другие. Поэтому закрепленная в Законе № 44-ФЗ триада объектов (товары, работы, услуги) явно недостаточна для полного охвата правоотношений, в которые вступают публично-правовые образования. Ограниченный круг отношений, указанный в законодательстве, приводит к двусмысленному толкованию нормы, когда складывается представление, что законодатель посчитал, что все иные объекты, кроме перечисленных, не могут составить потребность публично-правовых образований в них. А определение государственного, муниципального контракта Гражданским кодексом РФ, содержащееся в ст. 526, охватывает лишь поставку товаров, являясь слишком узким, требует значительной корректировки [8, с. 12].

Таким образом, феномен нормативно-правового регулирования сотрудничества в сфере аренды базируется на статье 34 ГК РФ [1]. Выделенные пункты данной статьи, а именно «различные особенности тех или иных разновидностей аренды» подчиняются различным законодательным аспектам в силу своего унифицированного предназначения и используются исключительно в договорах арендных отношений.

Специфика общих правил заключения арендного договора для муниципального и государственного имущества заключается в их совершении с абсолютно со всеми лицами: как физическими, так и юридическими, но на основании ГК РФ. Иными словами, в роли арендодателя и арендатора могут выступать обычные граждане, предприниматели, КФХ, кооперативы, хозяйственные сообщества. Отличием же аренды государственного от муниципального вида аренды является лишь то, что государственное имущество могут арендовать администрации города, села, пгт, само муниципальное образование и другие административно-территориальные единицы [2].

В заключение отметим, что всем участникам арендных отношений присуща цель получения прибыли, современный рыночный механизм. В частности, этот принцип выражается в том, что «продавец» пытается увеличить свой доход, а «покупатель» снизить расходы на приобретение имущества и увеличить спрос на свои услуги. Но, если для коммерческих предприятий извлечение максимального дохода с аренды имущества уже стало очевидным преимуществом в современной рыночной инфраструктуре, то для государственных и муниципальных объектов данный принцип установлен на законодательном уровне и не может быть превышен допустимого рубежа.

Также можно сделать вывод, что необходимо разграничить понятия «услуга» и «аренда» как наиболее смешиваемые в практической деятельности при осуществлении закупок для государственных и муниципальных нужд. Закон № 44-ФЗ включает аренду в понятие услуги, при этом Закон № 223 -ФЗ выделяет аренду в самостоятельную договорную модель, что соответствует положениям Гражданского кодекса РФ.

1. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51 –ФЗ (с изменениями на 25 февраля 2022 года) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2021. № 52 (ч. 1). Ст. 8989.
2. Гражданский кодекс РФ, часть вторая от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями на 8 июля 2021 года) (редакция, действующая с 1 января 2022 года)// Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2021. № 27 (ч. 1). Ст. 5123.
3. О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц: Федер. закон от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ (с изменениями на 16 апреля 2022 года) // Собрание законодательства РФ. 2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4571; 2021. № 27 (ч. 2). Ст. 5188.
4. О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (с изменениями на 16 апреля 2022 года) (редакция, действующая с 1 мая 2022 года) // Рос. газ. 2013. 12 апр.; 2022. 11 янв.
5. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 окт. 2021 г. № Ф04-5464/2021 по делу № А81- 9778/2020. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 03.06.2022).
6. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 ноября 2021 г. № Ф04-6600/2021 по делу № А81- 2254/2021. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 03.06.2022).
7. Конорева С. Аренда предприятия (завода) // Жилищное право. 2018. № 11.
8. Ращупкина Л.В., Шоргина Е.В. Аренда имущества для государственных и муниципальных нужд: правовые проблемы и перспективы развития // Юрист. 2021. № 3.