Жилищное ипотечное кредитование

Сложившийся в Российской Федерации институт ипотечного кредитования работает в условиях надежной кредитно-финансовой системы и широкой поддержки со стороны государства. В связи с этим, на современном этапе стоит вопрос о применении действенных в условиях стагнации экономики механизмов развития ипотечного кредитования в России, поскольку ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным.

Прогрессивные кодифицированные акты, касающиеся ипотеки земельных участков, начали появляться в России уже в конце XIX века. Примерами таких актов могут служить проект Вотчинного Устава и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 года. Понятие ипотеки, упомянутое в статье 43 Устава, остается актуальным и по сей день: оно предусматривает возможность обеспечения денежного требования недвижимым имуществом, что дает кредитору право получить удовлетворение из заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства [8, с. 15].

В настоящее время понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в научный оборот. При этом существует большое количество трактовок данного понятия. Согласно экономическому словарю под редакцией Б.А. Райзберга «ипотека - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитор» [6, с. 136].

Более развернутое определение дает Н. П. Назарчук. По его мнению  ипотечное жилищное кредитование – это «рыночные инструменты оборота имущественных прав на объекты недвижимости между отдельными субъектами (такими как заёмщики, банки-кредиторы, финансово-кредитные учреждения) по предоставлению специальных кредитов населению и юридическим лицам на покупку, новое строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретающегося или имеющегося жилья, либо незавершенного строительства недвижимого имущества и находящихся в собственности заёмщика материалов, оборудования, предназначенных для строительства, включая также особую систему необходимых мер государственной поддержки, позволяющих привлекать дополнительные финансовые средства для реализации программы Жильё» [5, с. 16]

Таким образом, под системой ипотечного кредитования следует понимать совокупность отношений, возникающих между кредитором и заемщиком в области предоставления долгосрочной ссуды под залог недвижимости. Это популярная форма финансирования, поскольку она помогает заемщику получить большую сумму кредита и длительный срок погашения.

По статистическим данным Банка России, в 2021 г. на рынке ипотечных жилищных кредитов был достигнут новый исторический максимум за период с 2009 года по количеству и объему предоставленных кредитов – банки выдали 1,9 млн ИЖК на общую сумму 5,7 трлн руб., что по сравнению с 2020 г. больше на 7,2 и 28,2% соответственно [9, с. 4]. При этом, как справедливо отметила Н.В. Квициния, договорные обязательства стали самыми распространенными в гражданском обороте [3 с. 190-193]. Таким образом, ипотечное жилищное кредитование в современной России является практически единственной возможностью приобретения жилья при неимении всей необходимой суммы. В связи с этим, государство постоянно разрабатывает новые универсальные механизмы для упрощения процедуры заключения договора ипотечного жилищного кредитования. В том числе, к этим механизмам относится совершенствование законодательной базы.

В целях разработки стратегии обеспечения граждан Российской Федерации доступным жильем в 2006 году был разработан так называемый национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В настоящем проекте, в том числе содержатся положения, касающиеся льготного жилищного кредитования. А именно, в нем указано: «В 2020 году в целях поддержки жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования граждан в условиях ухудшения макроэкономической ситуации из-за пандемии запущена программа предоставления гражданам ипотечных жилищных кредитов (займов) по льготным ставкам для приобретения ими жилья в новостройках» [1, с. 5-7]. А повышение доступности жилищного ипотечного кредитование названо приоритетом и главной целью государственной политики России в жилищной и жилищно-коммунальной сфере. Главной данная цель выделена в связи с тем, что все проблемы государственной жилищной политики, по мнению законодателя, вызваны именно тем, что каждая третья семья в России нуждается в жилье, а система жилищного ипотечного кредитована это единственный инструмент, способный решить эти проблемы. При этом, ипотека может решить проблему следующими способами: привлечение средств для финансирования долгосрочных кредитов, предоставление ссуд населению, инвестирование средств в развитие рынка жилья. При этом необходимо напомнить, что в России ипотечное кредитование может рассматриваться с двух сторон:

1) Накопление ипотечных фондов за счет средств вкладчиков (банк обсуживает клиентов и сам является вкладчиком)

2) Пополнение ипотечных фондов за счет средств ипотечных компаний, выдающих займы инвестору.

В этой связи возникает ситуация, когда в таких крупных городах, как Москва или Санкт-Петербург спрос на жилье превышает предложение над ними и жилье приобретается за наличные денежные средства. И тогда стоимость жилья начинает в таких городах начинает возрастать в связи с тем, что люди не берут ипотеку на жилье. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на рынке вторичного жилья достигает 289939 рублей за квадратный метр (по данным на ноябрь 2022 года). При этом аналогичная квартира в Волгограде стоит 85200 рублей за квадратный метр. Таким образом, национальный проект «Доступное жилье» перестает оправдывать свое название [4, с. 135-137].

Для решения данной проблемы предлагаем российскому законодателю обратить внимание на опыт зарубежных стран, а именно Германии в области разработки государственных проектов по обеспечению граждан жильем. В Германии с 2000 года было принято решение о разработке проекта льготного жилищного ипотечного кредитования. Проект назвали «Стройсбережение» или «Bausparkasse» [7, с. 20].

Основной задачей проекта является предоставление кредитов на жилье, которым сможет позволить каждый среднестатистический житель Германии. Примечательно, что семья, планирующая приобрести жилье в ипотеку, должна обратиться в кредитную организацию за 3-10 лет до покупки. За это время они ежемесячно, исходя из своих возможностей,  вносят 30-50% от общей стоимости жилья в банк. После внесения данной суммы граждане подают заявление на приобретения права на получение государственной дотации, составляющей 10% от стоимости жилья, и права на льготное кредитование. Таким образом, общей срок ипотеки составляет 10-15 лет. Тогда как в России в среднем граждане платят ипотеку в течение 20 лет и 6 месяцев. В Стройсбербанк поступают накопленные участниками сбережения, государственные дотации и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств выдаются новые строительные кредиты.

Один из возможных путей совершенствования гражданско-правового регулирования жилищного ипотечного кредитования в России заключается в упрощении процедур, связанных с оформлением и получением ипотечного кредита. Необходимо создать условия, которые позволят заемщикам с минимальными усилиями и временными затратами оформить ипотеку. Для этого необходимо провести реформы в сфере оценки недвижимости, чтобы исключить возможность произвола со стороны оценщиков и снизить время на получение оценочного заключения.

Еще одним важным путем совершенствования гражданско-правового регулирования жилищного ипотечного кредитования в России является разработка и внедрение эффективных механизмов контроля за деятельностью банков и кредитных организаций. Необходимо создать условия для проведения регулярных аудитов и проверок деятельности банков, чтобы предотвратить возможные нарушения и несоблюдение законодательства.

Таким образом, пути совершенствования гражданско-правового регулирования жилищного ипотечного кредитования в России включают упрощение процедур оформления и получения ипотечного кредита, усиление правовой защиты заемщиков и разработку эффективных механизмов контроля за деятельностью банков и кредитных организаций. Эти меры помогут сделать систему жилищного ипотечного кредитования более прозрачной, эффективной и защищенной для граждан.

Важным путем совершенствования гражданско-правового регулирования жилищного ипотечного кредитования в России является также разработка и внедрение механизмов стимулирования развития этой сферы. Необходимо создать условия, которые будут способствовать увеличению доступности ипотечных кредитов для населения. Это может быть осуществлено путем снижения процентной ставки по ипотечным кредитам, увеличения максимальной суммы кредита, а также предоставления налоговых льгот для заемщиков.

Таким образом, совершенствование гражданско-правового регулирования жилищного ипотечного кредитования в России требует комплексного подхода. Пути совершенствования включают упрощение процедур, усиление правовой защиты заемщиков, разработку механизмов контроля. Только через совместные усилия государства, банков и общества можно достичь более эффективного и справедливого гражданско-правового регулирования жилищного ипотечного кредитования.

Еще одним путем совершенствования гражданско-правового регулирования жилищного ипотечного кредитования в России является разработка и внедрение механизмов регулирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Государство может устанавливать ограничения на максимальные процентные ставки, чтобы предотвратить завышение ставок со стороны банков. Также важно разработать механизмы для пересмотра процентных ставок в случае изменения рыночных условий, чтобы заемщики не сталкивались с необоснованным ростом платежей по ипотеке [2, с. 175-183].

В заключение, жилищное ипотечное кредитование - важный инструмент развития рынка недвижимости. Оно предоставляет возможность семьям и индивидуальным лицам получить доступ к жилью, которое может быть недоступно из-за высоких цен или ограниченной доступности капитала. Ипотечные кредиты позволяют приобрести дом или квартиру, расплачиваясь за них в течение продолжительного времени. Это снижает нагрузку на семейный бюджет и реализует мечту о собственном жилье. Кроме того, ипотечное кредитование способствует росту строительной отрасли, создает рабочие места и стимулирует экономическое развитие. Однако, неправильное использование или невозможность погашения кредита может привести к потере жилья и проблемам с платежеспособностью. Высокие процентные ставки и комиссии могут сделать ипотечное кредитование недоступным для некоторых групп населения.

1.  Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской [Текст] . - Санкт-Петербург : Гос. тип., 1893 - Т. 1. - С. 15. // Библиотека Русского географического общества / официальный сайт [Электронный ресурс].- https://elib.rgo.ru/handle/123456789/227760?ysclid=ltiqdjq0e2142642496 (дата обращения: 10.11.2022).
2. Райзберг Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. — 6-е изд., перераб. и доп. — М. : ИНФРА-М, 2017. – С. 136.
3. Назарчук, Н. П.  Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в Российской Федерации: монография / Н. П. Назарчук. – Тамбов: Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2019. - С. 16.
4. Центральный банк Российской Федерации, 2022 ДЕКАБРЬ 2021 ГОДА СВЕДЕНИЯ О РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ Информационный бюллетень Статистические показатели Москва 2022 Информационный бюллетень Центрального банка России от 12.01.2022 "Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России" // crb.ru / официальный сайт [Электронный ресурс].- URL:https://cbr.ru/Collection/Collection/File/39753/mortgage_lending_market_2022-20.pd (дата обращения: 10.11.2022).
5. Квициния Н.В. Проблемы определения понятия «обязательства» в свете изменений гражданского законодательства / Н.В. Квициния // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. 2016 № 2 (35). - С. 190–193.
6. Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. №1710 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (ред. от 20.06.2022) [Электронный ресурс] // Справочная правовая система «Консультант плюс».
7. Мучиринова, Д. С. правовые перспективы ипотечного жилищного кредитования в России / Д. С. Мучиринова // НАУЧНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ МОЛОДЫХ УЧЁНЫХ : сборник статей XXI Международной научно-практической конференции, Пенза, 17 ноября 2022 года. – Пенза: Наука и Просвещение (ИП Гуляев Г.Ю.), 2022. – С. 135-137.
8.  Стоян М.В. ОПТИМИЗАЦИЯ БАНКОВСКИХ ПРОДУКТОВ И УСЛУГ / М.В. Стоян // The Scientific Heritage. 2021. - № 71–5. – С. 20.
9.  Воробьев И.П. ФИНАНСОВО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ / И.П. Воробьев // Образование и право. 2023. - №1. - С. 175 183.