Финансовые риски коммерческих банков при ипотечном кредитовании

Введение

Ипотечное кредитование представляет собой ключевой и активно развивающийся сегмент в сфере банковских услуг. Оно не только способствует улучшению жилищных условий граждан, но и служит важным источником дохода для коммерческих банков. Однако, как и любая другая финансовая операция, ипотечное кредитование связано с определенными рисками. Коммерческие банки в контексте ипотечного кредитования сталкиваются с множеством финансовых рисков, варьирующихся от риска невозврата кредита до рыночных рисков, которые включают в себя изменения процентных ставок и колебания цен на рынке недвижимости.

Основная часть

Ипотечное кредитование является одним из наиболее значимых и влиятельных элементов в структуре финансовой системы. Оно играет критическую роль в экономическом развитии, предоставляя долгосрочное финансирование для приобретения жилья, что, в свою очередь, стимулирует строительный сектор и смежные отрасли. Этот вид кредитования включает в себя предоставление долгосрочных займов под залог недвижимости, обеспечивая доступность жилья для широкого круга населения и способствуя повышению их жилищных условий.

В то же время ипотечное кредитование представляет собой сложный финансовый инструмент, требующий тщательного управления и регулирования. Банки и другие кредитные организации сталкиваются с рядом рисков, связанных с выдачей ипотечных кредитов, причем одним из наиболее значительных является кредитный риск.

Кредитный риск заключается в вероятности невозврата долга заемщиком. В случаях, когда заемщики не выполняют свои обязательства по ипотечным платежам в установленные сроки или вообще прекращают выплаты, банк подвергается риску несения финансовых убытков [3].
Для минимизации этого риска банки используют различные методы оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков, устанавливая требования к первоначальному взносу и общему кредитному рейтингу.

Общая динамика задолженности по кредитам в Российской Федерации отражает непрерывный рост этого показателя, что свидетельствует о постоянном увеличении объема долгов, накопленных гражданами и предприятиями перед кредитными учреждениями. Этот рост может быть обусловлен различными факторами, включая экономические условия, уровень безработицы, изменения в доходах населения, а также другие макроэкономические и социальные изменения. Подобная тенденция может вызывать беспокойство относительно финансовой стабильности и способности заемщиков к возврату кредитов в будущем.

Рисунок 1. График ипотечной задолженности в РФ, млн рублей

Для обеспечения финансовой устойчивости, банкам и другим финансовым институтам необходимо тщательно оценивать и управлять кредитными рисками, применяя эффективные методы и инструменты кредитного управления. Кроме того, государственные регулирующие органы могут принимать меры для стабилизации кредитного рынка и предотвращения потенциальных финансовых кризисов.

Рисунок 2. График просроченной ипотечной задолженности в РФ, млн рублей

Особое внимание заслуживает рост просроченной задолженности, как это видно на графике, отображающем динамику ипотечных кредитов в России. Увеличение числа заемщиков, не выполняющих свои кредитные обязательства вовремя, является сигналом возможных проблем в финансовом секторе, требующим внимательного анализа и реагирования со стороны кредитных учреждений и регуляторов.

После рассмотрения кредитного риска как одного из основных финансовых вызовов, с которыми сталкиваются банки в ипотечном кредитовании, следует переход к другому значимому аспекту — риску изменения процентных ставок [5]. Этот риск проявляется при колебаниях ставок по ипотечным кредитам, которые могут происходить в течение всего срока кредита. Такие изменения способны существенно повлиять на финансовую стабильность кредитного учреждения, изменяя баланс доходов и расходов.

Банки для управления этим риском могут прибегать к использованию различных финансовых инструментов, в частности процентных свопов.
Эти инструменты позволяют обменять переменные процентные платежи на фиксированные, тем самым снижая неопределенность будущих платежей и стабилизируя кассовые потоки.

Из данных, опубликованных на портале ДомРФ, следует, что в России наметился тренд на рост ставок по ипотеке. Такое изменение может быть вызвано рядом причин:

1. С ростом инфляции банки могут увеличивать процентные ставки, чтобы компенсировать уменьшение реальной стоимости возвращаемых заемщиками средств.
2. Рост ключевой ставки Центрального банка. Центробанк может корректировать свою ключевую ставку в ответ на экономические изменения, что влияет на стоимость заимствований для всех участников рынка, включая ипотечных заемщиков.
3. В условиях экономической нестабильности банки сталкиваются
   с увеличением риска невозврата кредитов, что может стимулировать
   их к повышению ставок для компенсации потенциальных потерь.

Рисунок 3. Динамика средней ставки по ипотеке, %.

На рисунке 3 представлена динамика средней ставки по ипотеке, которая иллюстрирует вышеупомянутые тенденции.

Учитывая эти данные, банкам необходимо постоянно анализировать макроэкономическую обстановку и принимать взвешенные решения в части кредитной политики, чтобы поддерживать свою конкурентоспособность, минимизировать риски и обеспечить устойчивость своих финансовых позиций.

В дополнение к кредитному риску и риску изменения процентных ставок, банки также могут столкнуться с риском ликвидности.

Особенно актуально это становится в ситуации, когда банк активно выдает ипотечные кредиты, не принимая в должной мере во внимание свои ликвидные резервы.

Рисунок 4. Структурный профицит/дефицит банковской ликвидности, млн рублей.

На рисунке 4 показаны значительные колебания между профицитом и дефицитом средств. В определенные периоды, такие как начало апреля или июля 2022 года, банковская система испытывала значительный профицит ликвидности, что может свидетельствовать о достаточности резервов для покрытия текущих обязательств [2]. Однако, следует отметить моменты дефицита, особенно заметные в начале января и марте 2022 года. Эти моменты указывают на потенциальные риски для банков, которые могут возникнуть из-за несоответствия между поступлениями и выплатами, что делает управление ликвидностью критически важным аспектом банковской деятельности.

Банковская деятельность, сфокусированная излишне узко на ипотечном кредитовании в определенном рыночном сегменте или регионе, подвержена угрозе, возникающей в результате неожиданных изменений в этих сферах. Такая концентрация увеличивает зависимость банка от местных экономических условий и может привести к убыткам в случае снижения стоимости недвижимости или уменьшения спроса на жилую площадь в этом регионе. На рисунке 5 видно, что доля кредитования в определенных федеральных округах может быть значительной, что иллюстрирует потенциальные риски концентрации.

Рисунок 5. Региональная структура задолженности по ипотеке в РФ по ФО.

Колебания рыночных цен на недвижимость влекут за собой риск снижения стоимости залогового обеспечения по ипотечным кредитам. Дефляция стоимости недвижимости может привести к тому, что выданный кредит окажется менее защищенным, увеличивая тем самым финансовую уязвимость банка. В таблице 1 представлены данные по изменению цен
на недвижимость в регионах с наибольшим спросом, отражающие существенный рост стоимости, что может усиливать риск для банка в случае будущего падения рыночных цен.

Таблица 1

Изменение цен на недвижимость в регионах с крупнейшим спросом

Заключение

Ипотечное кредитование, несмотря на свою неотъемлемую роль в обеспечении доступности жилья, представляет собой область, насыщенную разнообразными финансовыми рисками. Как показывает исследование, проведенное Андреем Языковым и Александром Цыгановым, многие из этих рисков могут быть эффективно уменьшены благодаря применению проверенных международных практик и их адаптации к условиям российского рынка.

Одной из ключевых проблем, на которую обращают внимание авторы, является дисбаланс между правами кредитора и заемщика. Такой дисбаланс может привести к чрезмерно агрессивной кредитной политике со стороны банков, в результате чего заемщики берут на себя обязательства, находясь
на грани своих финансовых возможностей. Поэтому крайне важно регулировать ипотечное кредитование таким образом, чтобы обеспечить равную защиту интересов всех участников и избежать возникновения социального недовольства.

1. Соколинская, Н.Э., Салямов, И. Ш. (Год публикации). "Анализ ликвидности банковского сектора России (2017-2023): вызовы и тенденции".
2. Мария Сорокина, Елена Зубова. Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста. – СПб.: Питер, 2008. – 192 с.
3. Чернядьев, Дмитрий. "Оценка потенциального спроса на ипотеку." Банк России. [Год публикации(2023)
4.  Андреев, А.В. Финансовые риски банковской деятельности. Современные методы анализа и управления. – М.: КНОРУС, 2019. - 320 с.
5.  Дьяченко, К.М. Финансовые риски и страхование. Учебник. – М.: Юстицинформ, 2019. - 432 с
6. Салимова Г.А. РАБОЧАЯ СИЛА И РАЗВИТИЕ ЭКОНОМИКИ РОССИИ. - Российский электронный научный журнал. 2018.
7. 5. Кокарев, В.М. Ипотечное кредитование. Оглавление и первые главы монографии. Кредитные портфели банков. Моделирование и управление рисками. - М.: КНОРУС, 2016. - 272 с.