Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изучение факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является важным, так как позволяет оценить текущую и будущую стоимость объекта недвижимости. Это помогает покупателям и продавцам принимать обоснованные решения, а также специалистам в сфере недвижимости проводить анализ и прогнозирование рынка. максимизации доходности от недвижимости.

Недвижимость – это объекты, которые не могут быть перемещены без необратимого ущерба для самих объектов или недвижимого имущества, с которым они связаны.

В России недвижимость классифицируется по различным критериям: [1]

По функциональному назначению: жилая недвижимость (квартиры, дома), коммерческая недвижимость (офисы, магазины), индустриальная недвижимость (заводы, склады), сельскохозяйственная недвижимость (земельные участки для сельского хозяйства).

По архитектурному типу: многоквартирные дома, коттеджные поселки, многоэтажные офисные здания, складские помещения и т.д.

По объекту: земельные участки, строения (здания, сооружения), отдельные помещения.

По географическому местоположению: недвижимость в городе, за пределами города, на побережье и т.д.

По степени готовности: новостройки, вторичная недвижимость.

По степени риска: безопасная недвижимость (например, в зоне низкого риска наводнений), рискованная недвижимость (например, в активной сейсмической зоне).

Определение факторов, влияющих на цену недвижимости, требует анализа различных аспектов и контекста рынка недвижимости. Самые распространенные факторы, которые влияют на цену недвижимости:

Местоположение: Одним из ключевых факторов, влияющих на цену недвижимости, является ее месторасположение. Расположение в популярных районах с развитой инфраструктурой, близостью к школам, магазинам, общественному транспорту и другим удобствам, может повысить стоимость недвижимости. Примером этому будет ситуация в г. Новосибирск. Диапазон стоимости вторичной однокомнатной квартиры 33 м² не на первом и последнем этаже с балконом и свежим, косметическим ремонтом дома класса «Комфорт» введенным в эксплуатацию после 2015 года в Кировском районе составляет 84000-1800000 рублей за м². Аналогичная квартира, но в железнодорожном районе будет оцениваться в 165000-270000 рублей м².

Размер и состояние недвижимости: Размер и общее состояние недвижимости также могут существенно влиять на ее стоимость. Большие и хорошо ухоженные объекты недвижимости часто имеют более высокую стоимость, чем меньшие или требующие ремонта. [2]

Конкуренция на рынке: Количество доступных объектов недвижимости и спрос на них также могут влиять на их цены. Если спрос высок и предложение ограничено, цены могут возрасти, а в обратном случае, если предложение превышает спрос, цены могут снизиться. Конкретным примером конкуренции на рынке недвижимости в России может служить ситуация в г. Санкт-Петербурге. В последние годы спрос на недвижимость в Санкт-Петербурге заметно возрос. Этому способствует рост экономики города, привлекательность его культурной и туристической сферы, а также динамичное развитие промышленности и бизнеса. Вместе с тем, предложение доступного жилья остается ограниченным из-за ограниченности земельных площадок и более сложных условий для строительства в историческом центре города. Из-за такого дисбаланса между спросом и предложением, цены на недвижимость в Санкт-Петербурге значительно возросли в последние годы. Например, средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках может составлять от 150 тысяч рублей и выше. В центральных районах города цены на жилье могут быть еще выше, превышая отметку в 200 тысяч рублей за квадратный метр. Такие цены являются следствием высокого спроса и ограниченного предложения на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге. В 2018 году стоимость аналогичных квартир была 90-130 тысяч рублей за м², тем самым показав рост за 5 лет выше 50%

Экономическая ситуация: Экономическое положение города или страны, уровень безработицы, инфляция и другие факторы могут влиять на цены недвижимости. Например, наличие работоспособного населения и рост экономики могут повысить спрос на недвижимость и, следовательно, ее цену. Сейчас в России можно наблюдать влияние экономической ситуации на цены недвижимости в регионах, где развиты основные отрасли экономики. Например, в Москве, где осуществляется большая часть финансовых и коммерческих операций, высокий спрос на недвижимость давно приводит к росту цен. На фоне стабильного экономического роста и наличия рабочих мест, многие люди стремятся купить или арендовать жилье в столице, что способствует повышению цен на рынке недвижимости. Однако в регионах, в которых упадочная экономической ситуацией, например, в некоторых малонаселенных городах и сельских районах, спрос на недвижимость может быть ниже и это отражается на ценах. Низкая занятость, следовательно, низкие доходы населения и ограниченные перспективы экономического роста могут привести к падению спроса на недвижимость и снижению ее стоимости либо же стабильностью цен на протяжении нескольких лет.

Уровень процентных ставок: Уровень процентных ставок по ипотеке или займам также может оказывать влияние на цены недвижимости. Более низкие процентные ставки могут привлечь больше покупателей и повысить спрос на недвижимость. [3]

Налоговая политика: Размер налогов на недвижимость и правила, регулирующие налогообложение, могут оказывать влияние на выгодность приобретения и продажи недвижимости. Более высокие налоги могут снизить стоимость недвижимости, а более низкие - повысить ее стоимость.

Качество и состояние строительства: Состояние и качество строительства также могут сильно влиять на цену недвижимости. Новые или обновленные строения могут иметь более высокую стоимость, чем старые или более старые здания, которые требуют ремонта или реновации. Качество строительства также может влиять на стоимость недвижимости. Высокое качество строительства может повысить ценность объекта, так как покупатели обычно предпочитают надежную и качественную недвижимость, которая, с большей долей вероятности, даст рост в стоимости и потребует меньших затрат на этапе владения ею. Характеристики и отделка объекта, а также использование качественных материалов и технологий могут повысить стоимость недвижимости. С другой стороны, низкое качество строительства или отсутствие необходимых документов и разрешений могут негативно сказаться на стоимости объекта.

Репутация застройщика. Репутация застройщика - это общественное мнение о надежности, навыках и качестве работы застройщика. Застройщик с хорошей репутацией может привлекать больше доверия у покупателей, что может повысить спрос на недвижимость и, следовательно, увеличить ее стоимость. В то же время, застройщик с плохой репутацией может испытывать проблемы с продажей своих объектов, что может привести к снижению стоимости недвижимости.

Развитие и рост: Если район находится в стадии активного развития и показывает потенциал для роста в будущем, это может привести к повышению цен на недвижимость. Развивающиеся районы часто привлекают инвесторов и покупателей, что способствует повышению спроса и, следовательно, цены на недвижимость.

Безопасность: Безопасность является ключевым фактором при оценке цены недвижимости. Районы с низкой преступностью и хорошей общественной безопасностью могут иметь более высокую стоимость, поскольку они считаются более привлекательными для проживания. Безопасность района является одним из ключевых факторов, влияющих на цену недвижимости, поскольку она непосредственно влияет на качество жизни и комфорт проживания жителей. Основной фактор - личная безопасность. Люди хотят чувствовать себя безопасно в своем жилище и окружающей местности. Представление о высоком уровне преступности или наличии опасных районов снижает привлекательность недвижимости и, следовательно, ее цену. Безопасные районы обычно имеют надлежащую социальную инфраструктуру, такую как хорошие школы, больницы, парки и другие объекты общественного пользования. Это привлекает покупателей, которые хотят обеспечить своим детям хорошее образование и удобный доступ к услугам. Страховые компании также учитывают безопасность района при определении стоимости страховки на недвижимость. Если район считается рискованным и подверженным угонам, пожарам или другим преступлениям, это может привести к высоким страховым тарифам. В свою очередь, высокая стоимость страховки может снизить спрос на недвижимость и повлиять на ее цену. Безопасные районы с низким уровнем преступности и хорошей социальной инфраструктурой обычно пользуются стабильным ростом цен на недвижимость. Дома в таких районах считаются более безопасными инвестициями, поскольку вероятность потери стоимости в результате падения спроса или неблагоприятных событий меньше.

Демография: Рост населения, изменения в демографической структуре и спрос на недвижимость также могут влиять на цены. Например, если в районе наблюдается рост численности населения или повышенный спрос со стороны определенной группы населения, это может привести к повышению цен на недвижимость. [4]

Инфляция: Экономическая инфляция может оказывать влияние на цены на недвижимость. В условиях высокой инфляции цены на жилье могут расти быстрее из-за ухудшения покупательной способности денег и желание сохранить активы. [5]

Рентабельность: Если недвижимость может быть использована в коммерческих целях или сдана в аренду, ожидаемая рентабельность может повлиять на ее стоимость. Высокая доходность может увеличить спрос и, как следствие, цены.

Природные ресурсы: Некоторые районы могут иметь доступ к природным ресурсам, таким как вода, леса, озера или горы, что делает их более привлекательными для покупателей, что может повысить стоимость недвижимости.

1. Невзгодина, Е. Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование) : Учеб. пособие (для студентов юрид. вузов и юрид. фак. ун-тов) / Е. Л. Невзгодина ; Е.Л. Невзгодина ; Науч. ред. А.И. Казанник ; М-во образования Рос. Федерации. Ом. гос. ун-т. – Москва : РГБ, 2007. – 1 с. – EDN QXHTXV.
2. Васильев, Н. И. Инвестирование в недвижимость - "популярный" вид получения прибыли в современной экономике после пандемии / Н. И. Васильев // Матрица научного познания. – 2021. – № 1-1. – С. 75-77. – EDN AMXMAD.
3. Бедин, Б. М. Влияние ставки по ипотечным кредитам на стоимость жилой недвижимости / Б. М. Бедин // Baikal Research Journal. – 2022. – Т. 13, № 2. – DOI 10.17150/2411-6262.2022.13(2).31. – EDN RJLKOK.
4. Сироткин, В. А. Влияние демографии на формирование цены первичной недвижимости / В. А. Сироткин, А. В. Скорин, А. Э. Романова // Жилищные стратегии. – 2019. – Т. 6, № 1. – С. 109-124. – DOI 10.18334/zhs.6.1.40590. – EDN KCSODN.
5. Волков, Д. А. Влияние инфляции на рынок недвижимости / Д. А. Волков // Транспортное дело России. – 2008. – № 3. – С. 82-84. – EDN KBCEWP.