Договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости  - это юридический инструмент, который опосредует передачу покупателю в собственность за определенную стоимость  самой недвижимости. Сторонами договора продажи недвижимости могут быть и граждане (физические лица) и юридические лица.

Действующее законодательство позволяет выделить наиболее существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Во-первых – это его  предмет. Чтобы его согласовать в договоре купли-продажи недвижимости надо указать какие недвижимые вещи продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату. Обязательно следует привести данные, которые позволят определить эти объекты, в том числе их расположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ч. 1 ст. 554 ГК РФ).

Проще всего указать кадастровый номер объекта (при его наличии). Обычно этого достаточно, чтобы определить имущество. Но не будет лишним, если вы также включите и другие сведения о недвижимости: адрес, площадь, этажность и др. Взять эти сведения можно из выписки из ЕГРН.

Если кадастрового номера еще нет (например, заключается договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), можно указать известные сведения, которые позволят установить объект. Это может быть, например, его местонахождение и ориентировочная площадь.

Второе важное условие такого договора - цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Обычно указывают стоимость всего объекта или одного квадратного метра. Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке [4].

Закон или иные правовые акты могут устанавливать дополнительные существенные условия. Например, если покупатель приобретает недвижимость в кредит и будет платить в рассрочку, то в договоре также нужно указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Существенные условия могут быть таковыми, если на их включении настаивает одна из сторон сделки.

Если стороны не согласовали существенные условия, суд может признать договор незаключенным.

Но так ли просто определить является объект купли-продажи недвижимостью или нет?

С 1 сентября 2022 года в ГК РФ появились новые главы о недвижимости и правах на нее [5]. В ГК РФ введена новая  глава 6.1. «Недвижимые вещи». 

В Кодексе закрепили отдельные нормы о земельном участке, помещении, здании и сооружении и др. Изменения позволят сократить число споров о том, относится имущество к недвижимости или нет. Поправки систематизируют действующие нормы, отражают сложившуюся судебную практику.

Новые главы ГК РФ меняют правила использования помещений, зданий и других объектов недвижимости. Добавились новые признаки недвижимости: теперь проще доказать статус своего имущества.  ГК РФ расширяет перечень признаков, которые позволят определить, какие объекты относить к недвижимым вещам. Это значит, что компаниям будет проще доказать в спорах с госорганами статус своего имущества. К примеру, убедить суд, что спорный объект — это часть земельного участка и, следовательно, за него не нужно платить отдельный налог на имущество организаций. Или наоборот — доказать, что объект нельзя исключать из ЕГРН, поскольку это недвижимость [6, с. 10–11].

Для зданий и сооружений в ГК РФ  теперь есть признак — объект создали в результате строительства. Этот признак — дополнительный критерий при ответе на вопрос, признавать ли недвижимой вещью тот или иной объект, который претендует на статус здания или сооружения.

Прежде закон давал только один признак недвижимости - в силу природных свойств: прочная связь с землей, из-за которой невозможно переместить объект без несоразмерного ущерба его назначению. Суды выработали еще два обязательных условия, чтобы признать объект недвижимостью. Первое - у него есть самостоятельный функционал. Второе условие - объект создали как недвижимость в законном порядке. То есть получили необходимые разрешения, соблюдали градостроительные нормы на участке, который предоставили именно под строительство недвижимости [7, 8]. Второе из этих условий теперь есть и в ГК РФ для зданий и сооружений.

Даже неоконченный результат строительства может стать недвижимостью.

До изменений ГК РФ минимальные требования к такому объекту давал Верховный суд: на нем полностью завершили работы по сооружению фундамента или завершены аналогичные работы. Выгребные ямы, асфальтовые покрытия, замощение земельного участка теперь не отдельный объект недвижимости, а часть земельного участка [9].

Например, компании удалось в Верховном суде доказать: ей неверно доначислили налог на имущество организаций. Спор возник из-за площадки для сооружений по добыче газожидкостной смеси. Налоговики посчитали спорное имущество недвижимым. Верховный суд отметил: спорные объекты создали, чтобы преобразовать рельеф участка. Такие площадки — результат работ по расчистке территории, разработке грунта, устройству насыпи. У покрытия нет самостоятельных полезных свойств, оно лишь улучшает такие свойства земельного участка. Поэтому Верховный суд отменил акты трех инстанций, которые поддержали налоговиков. Указал - нет объекта налогообложения по налогу на имущество организаций [10].

Чтобы выяснить, считать ли объект недвижимостью, суды обычно назначают строительно-техническую экспертизу. При этом сторонам не всегда удается с первого раза сформулировать все необходимые вопросы. Целесообразно не только ставить перед экспертом вопросы о прочной связи объекта с землей, но и спрашивать, соответствует ли объект проекту и нет ли нарушений градостроительных норм и правил.

Новеллы более полно описывают объекты недвижимости, но при этом поправки не затронули изменения в статью 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, переместить которые невозможно без ущерба, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Если заявитель просит зарегистрировать права на сооружение, которое на самом деле не является объектом недвижимости, в том числе является элементом благоустройства, замощением или улучшением земельного участка, Росреестр приостановит регистрацию [11, с. 77–78].

Теперь запретили признавать право собственности на помещения в недострое: покупатель вправе требовать лишь вернуть оплату или возместить убытки.

1. 1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993г. (с учетом изменений, одобренных общероссийским голосованием 01.07.2020) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru
   2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 01.09.2022) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32.- ст. 3301.
   3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.01.2022)  // Собрание законодательства РФ.- 29.01.1996.- N 5.- ст. 410.
   4. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2021 по делу N 33-46119/2021// СПС «Консультант Плюс»
   5. Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс»
   6. Березин Д.А. Признаки, характеризующие недвижимость // Нотариус.- 2022.- N 6.- С. 10-11
   7. Постановление Арбитражного суда  Волго-Вятского округа от 09.02.2022 по делу № А11-5061/2020 // СПС «Консультант Плюс»
   8. Постановление Арбитражного суда  Уральского округа от 12.11.2021 по делу № А60-4176/2021// СПС «Консультант Плюс»
   9. Штукатурова Д.И. Движимое и недвижимое имущество // СПС «Консультант Плюс»
   10.  Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2021 по делу № А40-95182/2020 // СПС «Консультант Плюс»
   11.  Филина Д.Л. Сделки с объектами незавершенного строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации.- 2022.- N 6.- С. 77 - 78