Комплексное использование придомовой территории многоквартирного дома

Определение придомовой территории многоквартирного дома, как земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, приводится в части 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Застройщик в момент строительства жилого дома должен соблюдать определённые требования к благоустройству придомовой территории, содержащиеся в СП 82.13330.2016. Благоустройство территорий, Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", Постановлении Главного государственного врача Российской Федерации от 10.06.2010 года N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10 (с изменениями на 27 декабря 2010 года)», однако действие вышеназванных документов не распространяются на дома, введённые в эксплуатацию до вступления данных законодательных актов в законную силу, поэтому такие дома могут не отвечать современным требованиям к благоустройству территории. И независимо от того, что любые изменения, касаемые использования придомовой территории должны соответствовать Федеральному закону «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 N 52-ФЗ, Федеральному закону «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 N 7-ФЗ, Федеральному закону от 29.12.2017 N 443-ФЗ (ред. от 21.12.2021) «Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», распределение придомовой территории для использования и передачи части придомовой территории под  озеленение, обустройство детских и спортивных площадок, зон отдыха, нигде не обговаривается.

Собственникам помещений многоквартирного дома в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и в соответствии с частью 2.1 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке. Однако само использование и благоустройство земельного участка никакой правовой нормой не регулируются. Например, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» регулирует только расстояние от открытых автостоянок разной вместимости до фасадов жилых домов и торцов с окнами. Законодательством, ГОСТами регламентируется обустройство детских площадок, требования к безопасности материалов, оборудования, покрытия площадок, монтажа оборудования. Есть нормативы по размещению спортивных площадок, предусмотренные Совместным Приказом Минстроя России и Минспорта России от 27.12.2019 № 1128/897/пр «Об утверждении методических рекомендаций по благоустройству общественных и дворовых территорий средствами спортивной и детской игровой инфраструктуры». Но ни один законодательный акт не регулирует размер площадки или части придомовой территории, отводимой под обустройство детских и спортивных городков.

В данном случае решение о благоустройстве придомовой территории многоквартирного дома, о размещении каких-либо объектов на придомовой территории многоквартирного дома, о передаче её части под озеленение, обустройство детского и спортивного городков, оборудование парковочных мест и для иных целей, а также определение доли (процента) площади придомовой территории, отводимой для размещения вышеназванные объектов, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме. При неграмотном использовании придомовой территории и злоупотреблении правом может повышаться негативное воздействие на окружающую среду, здоровье и благополучие населения, например, в тех ситуациях, когда собственники помещений в многоквартирном доме в законном порядке принимают решение о передаче практический всей придомовой территории под парковочные места при значительном сокращении площади, предназначенной для строительства детского и спортивного городка,  зон отдыха, ведь такие изменения не регламентируются отдельными правовыми нормами.

Во многих городах нашей страны, например в городе Череповце, практически отсутствует малоэтажная застройка, что свидетельствует о высокой плотности застройки, которая, в свою очередь, приводит к увеличению площади придомовой территории, отводимой под строительство парковки, и сокращению площади озеленения придомовой территории, что может негативно сказываться на состоянии окружающей среды, влиять на экологическую обстановку всего города, при этом далеко не всегда обеспечиваются необходимые условия для комфортной и безопасной жизнедеятельности человека, чего требует Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «Об охране окружающей среды». Для города Череповца, являющегося крупным промышленным центром Вологодской области, в котором размещено большое количество предприятий, также оказывающих влияние на окружающую среду, этот вопрос очень актуален.

Ещё одной актуальной проблемой благоустройства и изменения придомовой территории многоквартирного дома является сокращение площади земельного участка, отводимой для создания детских городков, установки спортивных снарядов, оборудования зон отдыха. Такая ситуация может спровоцировать снижение активности населения. Для жителей многих городов, в том числе и города Череповца, в котором размещено большое количество предприятий с вредными условиями производства работ, людям очень важно иметь комфортную среду проживания. Проблема неконтролируемого изменения придомовой территории является достаточно важной и востребованной для многих населённых пунктов нашей страны.

Сейчас активно используется практика благоустройства придомовой территории многоквартирного дома. Собственники помещений могут обратиться в проектную компанию и заказать индивидуальный проект благоустройства своей придомовой территории. Стандартный проект изменения придомовой территории и дальнейшего благоустройства данного участка, как правило, включает в себя:

• перестройку и реконструкцию проезда к многоквартирному дому, обустройство дорожек, ведущих к детскому и спортивному городку, зоне отдыха;
• оборудование детского городка, который может включать в себя игровой комплекс и спортивной площадки, которая может включать в себя тренажёры, баскетбольную, волейбольную площадку, футбольное поле;
• установку скамеек, беседок, ограждений, то есть оборудования места для отдыха;
• установку светильников (уличных фонарей, осветительных приборов, устанавливаемых на фасаде зданий);
• разработку зоны для сбора твёрдых коммунальных отходов, строительного мусора;
• высадку зелёных насаждений, в том числе разбивку клумб, газонов, аллей, включающих в себя посадку однолетних, многолетних цветов, кустарников, деревьев.

Вопрос нехватки парковочных мест может быть решён благодаря созданию подземной парковки. В таком случае будет учтено необходимое количество машино-мест, потому что подземная парковка может быть расположена практически на всей придомовой территории, могут быть созданы несколько ярусов, а над подземной парковкой могут быть расположены элементы благоустройства, например, высажены деревья, кустарники, оформлены газоны, разбиты клумбы, оборудованы детские площадки, установлены спортивные снаряды, предусмотрены зоны отдыха.

В некоторых странах с очень высокой плотностью населения, например в Китае или Японии, используется многоуровневая парковка с механизированным подъёмником для автомобилей. Таким образом можно разместить сразу несколько автомобилей на площади, отводимой для одного автомобиля на обычной наземной парковке.

Во многих городах нашей страны с 2017 года реализуются федеральная программа «Формирование комфортной городской среды». Например, в городе Череповце с 2017 года реализуется муниципальная программа «Формирование современной городской среды», разработанная в рамках региональной составляющей федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» в составе национального проекта Минстроя России «Жилье и городская среда», разработанного во исполнение указа президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204. Эта программа также включает в себя благоустройство дворовых территорий многоквартирных домов.

Вопрос о том, каким образом должна использоваться придомовая территория многоквартирного дома, может быть решён, если будут унифицированы и обобщены требования к комплексному использованию придомовой территории многоквартирного дома.

На сегодняшний день в других странах существует судебная практика, которая показывает, что происходит обобщение и закрепление унифицированных правил и требований к комплексному использованию придомовой территории многоквартирного дома. Например, в Нью-Йорке, США, существует определённое руководство по проектированию уличного пространства, которое касается не только строящихся домов и улиц, но и затрагивает изменения, вносимые в планировку уже существующего участка. Таким образом формируется общий принцип использования и благоустройства территории. В Лондоне (Великобритания) также существует особый документ, который называется «Улицы: руководство». В нём излагаются общие принципы использования, благоустройства и озеленения территории. Причём не только новых зданий, но и уже введённых в эксплуатацию. Использование территории в Канаде, например, в городе Торонто, регулируется официальным планом города, который отвечает за благоустройство улиц и придомовых территорий.

Предлагается внести изменение в статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно дополнить статью 36 пунктом пункт 4.2 в следующей редакции: «При решении вопроса об использовании собственниками помещений в многоквартирном доме земельного участка, указанного в пункте 4 части 1 настоящей статьи (придомовой территории многоквартирного дома) учитываются требования к комплексному использованию придомовой территории многоквартирного дома, а именно:

• не менее 25% придомовой территории многоквартирного дома передаётся под озеленение;
• не менее 25% придомовой территории многоквартирного дома передаётся для устройства детской и спортивной площадки, зоны отдыха;
• не более 50% придомовой территории многоквартирного дома передаётся по решению собственников многоквартирного дома, принятому с соблюдением требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации, для любых целей, в том числе для оборудования парковочных мест».

На мой взгляд, унификация и обобщение требований к комплексному использованию придомовой территории поможет снизить риск возникновения негативных последствий изменения и благоустройство придомовой территории собственниками помещений в многоквартирном доме, а также разрешить конфликт между собственниками, связанный с распределением придомовой территории для передачи под парковку, озеленение, обустройство детского и спортивного городка, так как будут учтены интересы всех жителей.

1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. СП 82.13330.2016 Благоустройство территорий.
3. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
4. Постановление Главного государственного врача Российской Федерации от 10.06.2010 года N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10 (с изменениями на 27 декабря 2010 года)».
5. Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 N 52-ФЗ.
6. Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 N 7-ФЗ.
7. Федеральный закон от 29.12.2017 N 443-ФЗ (ред. от 21.12.2021) "Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".