Правовое регулирование сделок с недвижимостью в зарубежных странах
Проанализированы актуальные аспекты правового регулирования сделок с недвижимостью в зарубежных странах. Обращено внимание на проблемы возникающие при правовом регулировании сделок с недвижимостью в зарубежных странах. Предложены пути решения выявленных проблем.
В данный момент фактически каждое государство разработало, переняло или адаптировало систему регулирования сделок с недвижимым имуществом. При этом государственное регулирование содержит существенные отличия начиная от определения объектов недвижимости, заканчивая процедурой заключения сделок с указанными объектами. Эти отличия обуславливаются сложившими традициями оборота имущества, принадлежностью к конкретной правовой семье, а также историческим и культурным прошлым.
При этом важным является изучение законодательства других стран в области сделок с недвижимостью, поскольку это способствует расширению понимания термина «недвижимость» и механизмов регулирования его оборота исходя из опыта иностранных государств. На примере конкретных государств можно проследить тенденции формирования законодательного регулирования сделок с недвижимостью принимая во внимание особенности конституционного строя, экономического развития и правовых аспектов. Помимо этого, с теоретической точки зрения сохраняется возможность рецепции наиболее действенных элементов системы регулирования изучаемых сделок, с учетом особенностей отечественного законодательства, в первую очередь вещного.
В целях наиболее полного изучения сделок с недвижимостью предлагается рассмотреть особенности законодательного регулирования как в странах с романо-германской системой права, так и в государствах, являющихся членами англо-саксонской правовой системы. Представителями романо-германской семьи далее следует Германия, а англо-саксонской Великобритания.
Как уже было упомянуто, Российская Федерация и Германия относятся к одной правовой семье. Ведущие правоведы, такие как Е.А. Суханов еще на заре реформирования отечественного законодательства отмечали, что Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) является близким для российской системы права [1, с. 5]. Исходя их этого первостепенным для изучения является именно законодательство ФРГ.
В отличии от ГК РФ в ГГУ не содержится терминов «недвижимые вещи», «недвижимость» и «недвижимое имущество». Уложение оперирует терминами «земельный участок» и «движимые вещи». Однако в цивилистической литературе такой термин присутствует. Одной из существующих концепций недвижимости в правовой системе Германии, изложенной нашей соотечественницей Л.Ю. Василевской, является интерпретация недвижимости как земельных участков (однако к земельному участку в следует относить и некоторые движимые вещи, прочно соединенные с землей, которые признаются «существенными составными частями земельного участка»), а также права, связанные с правом собственности на земельный участок, которые признаются законодателем составными частями последнего[2, с. 235].
Помимо обозначенных концепций необходимо указать, что имеют место быть и иные позиции в отношении понимания недвижимости, однако общим у всех вышеупомянутых концепций является то, что во всех случаях недвижимыми вещами признаются земельные участки, другие же объекты признаются недвижимостью на основании закона, путем приравнивания к земельным участкам, т. е. понятия «недвижимость» и «земельный участок» по
германскому праву полностью совпадают [3, с. 57].
Исходя из вышесказанного крайне важным представляется определение земельного участка по ГГУ, однако в Уложении отсутствует нормативное закрепление указанного понятия. Природа земельного участка состоит из двух сущностей юридической и фактической.
Согласно § 905 ГГУ «право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли.» В свою очередь §94 посвященный существенным составным частям земельного участка закрепляет, что «к существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи, прочно соединенные с землей, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они связаны с землей.» То есть из этих статей можно выделить фактические характеристики земельного участка, как сама часть земли, так и воздушное пространство, и недра. Юридическая сущность земельного участка проявляется в его регистрации.
Следующим важным элементом является государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Указанная регистрация осуществляется путем внесения соответствующих сведений в поземельную книгу. Кадастровая система Германии состоит из двух взаимосвязанных частей: поземельной книги и земельного кадастра [4, с. 735]. При этом земельный кадастр состоит из трех частей: книги кадастра недвижимости (описательной части), кадастровой карты (графического отображения земельных участков) и результатов геодезических вычислений. Он содержит полную информацию о недвижимости на всей территории: геодезическую и аналитическую информацию о земельных участках и зданиях.
Далее следует указать, что в Германии, как и во многих странах мира выделяют материально правовые и формально правовые положения, относящиеся к регистрации прав на недвижимость.
Материально правовыми выступают положения ГГУ. Например, согласно п. 1 § 873 ГГУ «Для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимо соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу, если законом не предусмотрено иное». Соответственно для появления вещно-правовых последствий при заключении сделки помимо воли сторон необходима кадастровая регистрация.
Формально правовыми являются нормы Положения о порядке ведения поземельной книги. Они содержат нормы касающихся органов ведущих поземельные книги, земельных участков подлежащих регистрации в кадастре, содержания листов поземельной книги с указанием разделов и так далее.
Великобритания является государством, в котором господствует англо-саксонская система права. Как уже отмечалось, данная система отличается от той, что используется в Российской Федерации, однако необходимо учитывать, что Великобритания имеет богатое историческое прошлое, а также является одной из развитых держав на международной арене. Указанные факты не позволяют недооценивать тот опыт и те механизмы, которые сформировались в Великобритании в сфере регулирования отношений в сфере недвижимости.
Как и в случае с Германией для начала необходимо выяснить что понимается под термином «недвижимое имущество» в Соединенном Королевстве. Для этого следует обратиться к основному законодательному акту, определяющему недвижимость в Великобритании - Law of Property Act, 1925 (Закон о недвижимости). Однако исходя из особенностей правовой семьи следует отметить, что, например, право в Англии и Уэльсе включает в себя законодательство, общее право (common law) и право справедливости (equity law). Общее право - как правило совокупность правовых норм, созданных на основе прецедентов судов - таким образом, является важным элементом современного права в сфере недвижимости. Оно постоянно развивается и играет важную роль в применении и толковании законодательства. Поэтому исходя из общего подхода можно выделить теоретическое определение недвижимости, согласованное с положениями законодательства Великобритании.
«В соответствии с английским правом недвижимостью признается только земля, находящаяся в свободном имении (freehold estate), к которой относится все, находящееся на, под и над ней, включая полезные ископаемые, минералы, строения, их части, деревья, получаемый доход и тем или иным образом извлекаемая прибыль, а также все присоединенное к ней искусственным или естественным образом.» [5, с. 106]
Важным элементом признания объекта недвижимым имуществом будет считаться цель, с которой тот или иной объект присоединен к земельному участку. Можно говорить о том, что в Великобритании возможны ситуации, при которых на первый взгляд один и тот же объект может как признаваться недвижимым имуществом, так и считаться движимой вещью. Исходя из вышесказанного можно выделить два элемента недвижимого имущества: 1) связь объекта с землей; 2) цель соединения объекта с землей.
Говоря о законодательстве в сфере регистрации и кадастра недвижимости следует отметь введенный в Великобритании Land Registration Act, 2002 (Закон о регистрации недвижимости). На данный момент Соединенное Королевство стремится к регистрации 100% земель. По ситуации на конец 2022 года около 12% из числа всех земель остаются не зарегистрированными в соответствующем реестре. Для того, чтобы незарегистрированная земля нуждалась в обязательной регистрации необходимо возникновение соответствующего юридического факта, к примеру предоставление земли в аренду на срок более 7 лет или предоставление ипотеки.
Добровольная же регистрация прав на недвижимое имущество имеет существенные недостатки с позиции граждан, поскольку предполагает уплату соответствующей пошлины, а также раскрытие информации о земельном участке в публичном реестре. Однако как было указано выше, Соединенное Королевство стремится к наибольшему объему зарегистрированного недвижимого имущества и стимулирует граждан путем предоставления им скидок на государственные пошлины, а также дополнительным объемом правовой защиты в отношении их имущества.
Далее необходимым видится указать, какой орган занимается ведением кадастра недвижимости. На основании Закона о регистрации недвижимости Главный регистратор недвижимости является органом, отвечающим за ведение регистра недвижимости, и назначается Министром предпринимательства и инноваций (ранее Министром юстиции), а также указанный орган отчитывается перед Парламентом. Основной целью создания Регистра недвижимости считается ведение регистра прав собственности и аренды недвижимости на территории Англии и Уэльса (в Шотландии и Северной Ирландии особый, несколько иной, порядок регистрации недвижимости). Основными же задачами Регистра недвижимости является: обеспечение регистрации прав на недвижимость; реализация гарантий прав в отношении собственности на недвижимость; обеспечение открытости реестра.
Таким образом, обеспечение надежного регулирования отношений в сфере оборота и регистрации недвижимости ставится подавляющим большинством государств во главу угла. Это обусловлено необходимостью в экономической и социальной стабильности государства. Важно отметить, что Конституционный Суд РФ подчеркнул отраженные в Конституции Российской Федерации цели социальной политики предопределяют обязанность государства заботиться о благополучии своих граждан, их социальной защищенности и обеспечении благоприятных условий существования.
Отношения по аренде, купле-продаже, ипотеке, залоге недвижимости являются фундаментом для деятельности организаций и предпринимателей, обеспечивающих экономическое развитие. Помимо этого, эти же отношения находят свое проявление в социальной сфере. Выступают материальной основой института семьи, образования и культурного развития. Путь, который государство избирает во время разработки и совершенствования законодательства в области вещного права, регистрации объектов недвижимости и прочего во многом обусловлен историческими и культурными особенностями конкретного государства. Большую роль играет и существующая система права, будь то англосаксонская, романо-германская или иная. Некоторые механизмы регулирования правоотношений могут хорошо работать в одном государстве, а во втором показывать совершенно противоположный результат. С этой проблемой человечество сталкивается издревле еще со времен имплементации римского права, поэтому крайне важным для законотворцев учесть все национальные особенности при этом, не обходя насыщенный и обширный зарубежный опыт.
- Бергманн, В., Суханов, Е.А. Введение Германское право. 4.1. Гражданское уложение: Пер. с нем. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.
- Василевская, Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву: монография. - М.: Статут, 2024.
- Калиниченко, К. Сравнительный анализ права недвижимости в Германии и России // Вестник СПбГУ. - 2019. - №3.
- Бузина, А. Ю., Латифов, Р. Р. Сравнение ведения кадастра недвижимости в России и Германии // Проблемы геологии и освоения недр: труды XXII Международного симпозиума имени академика МА Усова студентов и молодых ученых, посвященного 155- летию со дня рождения академика ВА Обручева, 135-летию со дня рождения академика МА Усова, основателей Сибирской горно-геологической школы, и 110-летию первого выпуска горных инженеров в Сибири. - 2018. - Том 2.
- Крамкова, Т. В., Павлов, П. Н. Права на недвижимость и их регистрация в Великобритании // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2022. - №. 1-2.
