НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПОЛУЧЕНИЯ СВЕДЕНИЙ ЕГРН, СОДЕРЖАЩИХ ПЕРСОНАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ

Введение

Недвижимое имущество как основной объект рыночных отношений выполняет несколько функций: это предмет потребления и средство производства для правообладателей и третьих лиц, соответственно, частый объект сделок.

К примеру, только на столичные объекты недвижимости с начала 2023 года с помощью портала Росреестра выдано более 4,5 млн. сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). По сравнению с аналогичными показателями 2022 года количество предоставленных выписок выросло более чем в 2,5 раза. Всего же, доля выдачи сведений из ЕГРН в электронном виде составила 99,6%.^[1]

При заключении сделки с недвижимостью существует необходимость получения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) выписки о переходе прав. Владельцу это поможет подтвердить свое право собственности, а покупателю - убедиться в чистоте сделки.

Выписка о переходе прав содержит данные о лицах, которые когда-либо владели квартирой или земельным участком, а также о документах, подтверждающих смену правообладателя. История регистрации прав на недвижимое имущество хранится в ЕГРН.

Раньше эти сведения вносились в реестр прав (ЕГРП), а собственникам выдавались бумажные свидетельства о правах владения. Но в 2017 году ЕГРП стал частью ЕГРН, а свидетельства заменили выписками из реестра.

Данные о переходе прав на недвижимость заносятся в реестр недвижимости с 1998 года. Более ранние данные можно найти в региональных архивах - БТИ, администрации города, и получить их может только собственник.

В рамках представленной статьи автором был проведен анализ некоторых проблем получения сведений ФГИС ЕГРН, содержащих персональные данные, с учетом Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных».

Методы проведения исследования

Работа выполнена с использованием имеющихся общенаучных методов познания, таких как обобщение, синтез, анализ, сравнение, и специализированных юридических методов – сравнительно-правовой, понятийно-правовой, формально-юридический.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные работы ведущих исследователей в области землеустройства, земельного, гражданского и конституционного права.

Нормативно-правовую базу проводимого исследования составили законодательство Российской Федерации и другие нормативные акты, которые регулируют вопросы порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Ход исследования

С 1 марта 2023 года вступила в действие статья 4 Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ, устанавливающая ограничения в указании персональных данных владельца объекта недвижимости, содержащихся в сведениях из ФГИС ЕГРН.

Поправки касаются информации, предоставляемой по запросу третьих лиц. К ней относятся сведения о фамилии, имени, отчестве, а также дате рождения владельца объекта. При этом такая информация по-прежнему будет доступна самому владельцу, его супругу или супруге, наследникам, арендаторам, владельцам смежного участка, нотариусам, кадастровым инженерам и госорганам, а также лицам, указанным в ч. 13 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Персональные данные правообладателей - физических лиц теперь, как правило, закрываются от получателей сведений ЕГРН.

Для тех случаев, когда гражданину сведения о правообладателях всё-таки нужны для каких-то важных и поощряемых законодателем целей, предоставлена возможность обратиться к нотариусу с письменными доказательствами наличия обстоятельств, делающих причину уважительной, и получить от нотариуса свидетельство с указанием перечня правообладателей (и с приложением выписки ЕГРН с этими сведениями).

По мнению авторов новеллы, в интернете действует много сервисов, где можно приобрести информацию в отношении большинства российских граждан из различных баз данных. При этом особое беспокойство законодателей вызывает общедоступность информации о военнослужащих и правоохранителях, «что напрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных».

Чтобы обезопасить данные о месте проживания россиян, депутаты и приняли новый закон. В Госдуме он, впрочем, вызвал много споров. Сторонники новеллы настаивали, что для проверки права собственности при операциях с недвижимостью, что и есть основная функция ЕГРН, граждане наверняка дадут потенциальному покупателю доступ к соответствующей информации. Это можно будет сделать, подав заявление в Росреестр.

На сегодняшний день в связи с введением в действие статья 4 Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ на практике возникают проблемы, рассмотрим некоторые из них:

Обычным гражданам, даже при наличии законного интереса, сведения о правообладателе - физическом лице предоставляются только в крайне ограниченном объёме - фамилия, имя, отчество и дата рождения. Этой информации достаточно для идентификации человека, но недостаточно для его локализации или уведомления (если у вас нет соответствующих данных из другого источника). Кроме того, несмотря на положения п.1 ч.5 ст.36.3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», сведения о совладельцах все еще не предоставляются в МФЦ, что затрудняет нормальную реализацию положений статьи 250 ГК РФ.

Законодательство о нотариате сформулировано нечетко и позволяет различные интерпретации. Например, при буквальном чтении части 3 статьи 85.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, можно прийти к выводу, что перечень обстоятельств в части 2 этой же статьи является закрытым, что противоречит здравому смыслу и формулировке самой части 2 статьи 85.1. Обычно открытый перечень обстоятельств означает «могут быть включены следующие обстоятельства».

Нотариус, удостоверяющий сделку, которая требует проверки соблюдения правил о преимущественном праве покупки недвижимости, видит сведения о совладельцах, и все чаще - их полные данные с адресом. Однако нотариус не имеет права предоставлять эти сведения продавцу, даже для направления уведомления о продаже доли по статье 250 ГК РФ.

Давайте разберемся в этом подробнее.

Первая проблема - преимущественное право покупки. Согласно статье 250 ГК РФ, продавец обязан направить уведомление о намерении продать долю в праве собственности всем совладельцам. Однако в большинстве случаев собственник доли не знает, кто является его совладельцем (поскольку последние могут меняться, в том числе через наследование, дарение и т.д., без информирования других собственников). Но даже если собственник получил сведения о ФИО и дате рождения совладельца, что ему делать дальше? Ему неизвестен адрес проживания совладельца. Куда отправлять уведомление? Закон ничего не говорит на этот счет. Практика показывает, что нотариусы считают достаточным отправить письмо на адрес самого объекта недвижимости, если продавец утверждает, что он не знает другого адреса совладельца. Однако это часто оказывается фикцией: совладелец может не зарегистрироваться на этом адресе и не проживать там, и в таком случае он фактически не в состоянии получить письмо. Конечно, он может подать заявление о переадресации почты на корректный адрес, но мало кто этим занимается (особенно, если человек не заинтересован в получении таких уведомлений!). Кроме того, в случае с жильем имеет смысл отправлять почту на адрес жилого помещения. Возможно, совладелец имеет ключ от почтового ящика или фактически проживает в квартире. Но что делать, если продается доля гаража, здания или нежилого помещения, куда почту не доставляют? Такая проблема существовала и до закрытия персональных данных в ЕГРН, поскольку в выписках ранее не указывались адреса граждан. Нотариусы также редко получали такую информацию. Однако в свете текущих ограничений доступа к данным, нотариус не может даже подсказать заявителю, куда направить письмо из-за угрозы уголовного преследования.

Таким образом, возникает неприятная ситуация. Когда я, как нотариус, запрашиваю выписку из ЕГРН для объекта недвижимости, я получаю не только список совладельцев, но и их адреса. И я вижу, что письма им раньше отправлялись на другой адрес (чаще всего - на адрес самой квартиры). Имеет ли нотариус право отказать в удостоверении сделки в такой ситуации, объяснив это нарушением преимущественного права покупки? Полагаем, нотариус не имеет такого права. Поскольку продавец не имеет возможности законно установить адрес совладельца, сам совладелец не предоставляет эти сведения продавцу, а нотариус не имеет права их сообщать, будет просто жестоким издевательством отказаться от удостоверения сделки, заявив: «Данные у меня есть, но я не могу их предоставить, потому что у вас нет документов!». Действительно, не следует направлять гражданина в суд с особым производством для установления факта, имеющего юридическое значение (адреса для направления уведомления)? Иначе существует возможность создания судам лишних сотен тысяч дел.

Выводы

Представляется необходимым разрешить предоставление сведений об адресах совладельцев (и для комнат в коммуналках - владельцах других комнат в той же квартире) для целей реализации положений статьи 250 ГК РФ или статьи 42 ЖК РФ. В каком именно порядке - через МФЦ ли дать право получать эти сведения или же через нотариуса (последнее, наверное, более безопасно, но не так уж сильно отличается), решать законодателю.

Как вариант, распространить на любую недвижимость порядок уведомления совладельцев через органы Росреестра, который сейчас распространяется только на нежилую недвижимость с большим числом собственников.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 14.03.2020 опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020. – Текст: электронный.
2. Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» // Собрание законодательства РФ, 18.07.2022, № 29 (часть III), ст. 5233. – Текст: электронный.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 19.10.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета, № 156, 17.07.2015. – Текст: электронный.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2023) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301. – Текст: электронный.
5. Березин Д.А. Признаки, характеризующие недвижимость // Нотариус. 2022. № 6. С. 10 - 13. – Текст: электронный.
6. Болоконов Б.А., Легай П.Н. Понятие, содержание и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2019. № 3 (38). С.15–20. – Текст: электронный.
7. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный). 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юстицинформ, 2023. - 892 с. – Текст: электронный.
8. Долинская В.В. Проблемы государственной регистрации прав в отношении предприятий и их кадастрового учета как имущественных комплексов: обзор позиций Росреестра // Правовые вопросы недвижимости. 2020. № 1. С. 36 - 40. – Текст: электронный.
9. Емелькина И.А. Современная концепция права на недвижимость и некоторые новеллы Гражданского кодекса РФ (главы 6.1 и 17.1) // Гражданское право. 2023. № 2. С. 23 - 29. – Текст: электронный.
10. Радченко И. О некоторых проблемах закрытия персональных данных в ЕГРН - https://zakon.ru/blog/2023/8/3/o_nekotoryh_problemah_zakrytiya_personalnyh_dannyh_v_egrn?ysclid=lranrl03ff56698842 - – Текст: электронный.
11. Синицын С.А. Некоторые общие особенности развития категории «недвижимость» в российском гражданском праве // Гражданское право. 2023. № 2. С. 30 - 34. – Текст: электронный.
12. Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав // Журнал российского права. 2021. № 1. С. 16 - 22. – Текст: электронный.
13. Федулова Е.И. К вопросу защиты персональных данных, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости / Е.И. Федулова // Новый юридический вестник. 2023. № 2 (41). С. 27-30. - URL: https://moluch.ru/th/9/archive/247/8231/ – Текст: электронный.